2024年10月1日 星期二

產業價值鏈資訊平台 建材營造產業鏈 2024


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過去聯準會升息以抑制通貨膨脹的失控,但2024年上半年聯準會也宣布不再升息,利率將維持在高水平,以壓抑通膨的持續上升,目前FED將基準利率維持在5.25-5.5%的23年來高點,連續第六次例會保持利率穩定,目前聯準會確切的降息時間點未定,但未來透過物價數據和總體經濟數據將會決定聯準會的政策走向,市場預期美國經濟以「軟著陸」實現,預估在2024年6月開始將會放慢量化緊縮,市場傳聞聯準會可能在9月開始降息。而台灣在過去兩年多來升息了6次,2024年經濟成長可望增溫的情況下,央行預估消費者物價指數 (CPI) 年增率升至2.16%,將突破通膨警戒線 2%,因此央行再度升息半碼,重貼現率升至2.000%,可見央行的貨幣政策將持續偏向緊縮,也創下逾 15 年新高,超出市場預期。

    隨著房價的飆升,許多年輕人買不起防,因此政府祭出諸多打房政策,《平均地權條例》修法從預售、新成屋限制換約轉售、重罰炒作行為、解約申報登錄以及建立檢舉獎金制度,都在在顯示政府打擊房市炒作的決心。可預期未來預售、新成屋市場短期炒作受到抑制,未來新屋市場將以自住、長期置產為主流。《囤房稅2.0》將於2024年7月上路,2025 年 5 月開始課稅。囤房稅2,0主要就是提高多屋者的持有成本,將從現行的1.5%~3.6%調整至2%~4.8%;以及全國單一住減稅,稅率改採「全國歸戶、全數累進」。以及申報「租賃所得」達到租金標準者,法定稅率由現行 1.5%~3.6% 調降為 1.5%~2.4%。以及繼持非自願共有者的減稅。

非自住的囤房稅,稅率下限調整至2%上限調高為4.8%;根據統計,2023年台灣非自住房屋共49.4萬戶,佔房屋總數的7.9%,2024年7月的囤房稅新制上路後,非自住住家用房屋的房屋稅調高至2%~4.8%,多屋族將要負擔更高的稅負。並且鼓勵建商加速出售餘屋。雖然囤房稅增加了房東的稅負,不過這些成本最終仍會透過提高租金的方式轉嫁給租客,將對房租市場產生壓力。

而針對年輕人買不起房,政府推出「新青安房貸補助」,只要18歲以上,且借款本人、配偶及未成年子女名下都沒有自有住宅,就符合申請資格。貸款額度從800萬調高到1000萬,貸款年限延長到40年,寬限期從3年延長到5年,以2023年8月1 日起作為區分日期。因房屋市場由於入手門檻降低,吸引年收入百萬元以下的首購族群買房,房屋市場買氣熱鬧非凡,青安貸款功不可沒,許多年輕人趁此機會上車成為有房一族,加上政府大肆興建軌道利多,以及台積電蓋廠議題遍地開花,加上台灣長期『實質負利率』導致通膨加速,貨幣更不保值,變成『深度負利率』,致使民眾一窩蜂投入房地產。又2024年國內景氣燈號連亮2顆綠燈,景氣穩定,加上出口回溫、消費與民間投資轉強,台股創下歷史新高,經濟預測機構皆上調台灣經濟成長率,推升民眾購屋信心,尤其在自用、首購買方支撐下,2024年上半年房市延續2023年熱度,第一季全台六都會區買賣移轉6萬3,226棟,與2023年同期年增28.3%,創下自2012年來,13年來的次高紀錄。針對房價漲速太快,央行第二季祭出第六次房市管制,針對六都及新竹縣市第二戶購屋限貸六成,但打防力道薄弱,仍有許多投機性買盤推升房價,且預售屋強推低自備、免工程款,數千億資金買盤湧入,風險控管走樣,若政府放任房價持續飆漲,未來房貸將排擠其它消費,恐造成消費力降低,影響各行業的獲利,產生惡性循環,恐有房市風暴發生,政府應謹慎處理。2024年下半年美國利率政策未知,加上美國總統大選,以及央行是否有其他打房政策或升息等潛在陰影,加上新內閣上任需防範未來兩岸政經局勢出現變化,房市趨於保守盤整態勢。

   而根據聯徵中心資料,2023年房貸族年收入,100萬以下佔61.6%、100~200萬26.6%、200萬以上11.8%。可見房貸族有六成年薪未破百萬,成小資族的散戶天下,主因在於「新青安貸」的輕鬆低自備、寬限期延長激發了年輕族群購屋企圖心,但恐也誤導了不少自不量力的買家進場,甚至有投機性的買盤把預售市場當期貨操作,大舉操作槓桿,突顯市場超買現象,對未來房屋市場將造成不利的影響。

   目前正逢股市突破2萬的高點、加上景氣通膨以及台積電設廠議題、而預售屋禁轉、新青安貸等五大因素,都是讓買氣快速攀升的主因,但一旦『房地合一高課稅期』、『新青安貸寬限期』、『預售屋禁轉後成屋轉售』三大賣壓陸續到來時,市場極有出現可能反轉。市場估計「預售屋禁轉」2023年7月上路,依據成屋時程推算,投資買家的轉售潮將在2025年初湧現;「房地合一2.0」2021年上路, 5年以內課以35%~40%稅率,故賣壓將在2026年顯現;新青安貸2023年上路,寬限期5年,故賣壓將在2028年顯現。

   而自2024年4月3日發生花蓮強震,這波地震應該算是北部近30年最嚴重的一次,引起各界關注老屋耐震力問題,也凸顯都市更新及危老重建勢在必行的重要性;根據內政部統計,至2023年第四季止,全國房屋稅籍住宅的平均屋齡高達32年,若僅看屋齡25年以上住宅,數量也高達635萬4909宅,占比達69.1%。若僅統計六都與新竹縣市數據,以台北市平均屋齡達37.6年最高,且屋齡25年以上住宅占比也達79.2%,占比位居七都冠軍。加上台灣本身為地震頻發地區,其中北部台北盆地有火山以及土壤液化等問題,40年屋齡的老屋在台北市已經是常態,也成為全台改建最大一塊區域,尤其要趕上「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的容積獎勵、減免賦稅等危老條例獎勵,需要快馬加鞭,因獎勵將在2025年劃下句點。《危老條例》在2017年公布實施後,北台灣(包括雙北與桃園、新竹)危老推案量從2018年的8億元,一路逐年成長2021年站上1130億元,2023年來到最高點的1307.3億元;年增幅高達70%,是六年來最高記錄,其中雙北共占了88.7%。而2024年第一季北台灣危老推案量已超過400億元,台北市就占了九成以上,10億元以上的危老案都在台北市,證明台北市在這波危老重建中成為最大的受益者。隨著全台老屋數量逐年攀升,但天災無法預期,次為中央政府與地方政府地方更急需正視的問題。

公共工程建設是刺激經濟的重要手段,對於經濟困境,政府更需要擴大公共工程預算編列,以維持經濟成長,而政府推動「前瞻基礎建設計畫」,擴大全面性基礎建設投資,期望透過政府興建完善各種基礎設施,以強化民間投資動能,進而帶動整體經濟成長潛力,

公共建設是國家發展的引擎,短期具有刺激景氣、增加就業與內需的功能,長期更可蓄積資本存量,促進民間投資及改善國民生活品質。政府為加速公共建設投資,完善國家基礎設施,針對前景未明的經濟狀況,也希望加速公共建設推動以刺激景氣提振內需。

2024年整體公共建設計畫經費為7792億元,較2023年6787億元增加14.8%,也與原先規畫的6649億元上修了1143億元,經費規模創下歷史新高。

目前國內少子化問題嚴重,加上國內營造與建工程人才的缺口更大,尤其粗工、搬運、清潔、拆除等工作,加上模板、泥作等技術工等需要長時間磨練,又需風吹日曬非常辛苦,導致年輕人不願意做,而整個營建工程產業也出現年齡大斷層,幾乎都是中高齡的勞動者為主。目前勞動部也已放寬聘僱外籍移工標準,開放民間工程業者申請,但只能暫時紓解缺工問題,最根本的人力缺口,依舊仍然無解,這對營建業而言是個嚴重的警訊,值得政府與企業深思且勢必儘快解決為宜。



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