產業價值鏈資訊平台 建材營造產業鏈 2024

GUIDEPAGES：產業價值鏈資訊平台 建材營造產業鏈 2022-2023

  

過去聯準會升息以抑制通貨膨脹的失控，但2024年上半年聯準會也宣布不再升息，利率將維持在高水平，以壓抑通膨的持續上升，目前FED將基準利率維持在5.25-5.5%的23年來高點，連續第六次例會保持利率穩定，目前聯準會確切的降息時間點未定，但未來透過物價數據和總體經濟數據將會決定聯準會的政策走向，市場預期美國經濟以「軟著陸」實現，預估在2024年6月開始將會放慢量化緊縮，市場傳聞聯準會可能在9月開始降息。而台灣在過去兩年多來升息了6次，2024年經濟成長可望增溫的情況下，央行預估消費者物價指數 (CPI) 年增率升至2.16%，將突破通膨警戒線 2%，因此央行再度升息半碼，重貼現率升至2.000%，可見央行的貨幣政策將持續偏向緊縮，也創下逾 15 年新高，超出市場預期。

    隨著房價的飆升，許多年輕人買不起防，因此政府祭出諸多打房政策，《平均地權條例》修法從預售、新成屋限制換約轉售、重罰炒作行為、解約申報登錄以及建立檢舉獎金制度，都在在顯示政府打擊房市炒作的決心。可預期未來預售、新成屋市場短期炒作受到抑制，未來新屋市場將以自住、長期置產為主流。《囤房稅2.0》將於2024年7月上路，2025 年 5 月開始課稅。囤房稅2,0主要就是提高多屋者的持有成本，將從現行的1.5%~3.6%調整至2%~4.8%；以及全國單一住減稅，稅率改採「全國歸戶、全數累進」。以及申報「租賃所得」達到租金標準者，法定稅率由現行 1.5%～3.6% 調降為 1.5%～2.4%。以及繼持非自願共有者的減稅。

非自住的囤房稅，稅率下限調整至2%，上限調高為4.8%；根據統計，2023年台灣非自住房屋共49.4萬戶，佔房屋總數的7.9%，2024年7月的囤房稅新制上路後，非自住住家用房屋的房屋稅調高至2%～4.8%，多屋族將要負擔更高的稅負。並且鼓勵建商加速出售餘屋。雖然囤房稅增加了房東的稅負，不過這些成本最終仍會透過提高租金的方式轉嫁給租客，將對房租市場產生壓力。

而針對年輕人買不起房，政府推出「新青安房貸補助」，只要18歲以上，且借款本人、配偶及未成年子女名下都沒有自有住宅，就符合申請資格。貸款額度從800萬調高到1000萬，貸款年限延長到40年，寬限期從3年延長到5年，以2023年8月1 日起作為區分日期。因房屋市場由於入手門檻降低，吸引年收入百萬元以下的首購族群買房，房屋市場買氣熱鬧非凡，青安貸款功不可沒，許多年輕人趁此機會上車成為有房一族，加上政府大肆興建軌道利多，以及台積電蓋廠議題遍地開花，加上台灣長期『實質負利率』導致通膨加速，貨幣更不保值，變成『深度負利率』，致使民眾一窩蜂投入房地產。又2024年國內景氣燈號連亮2顆綠燈，景氣穩定，加上出口回溫、消費與民間投資轉強，台股創下歷史新高，經濟預測機構皆上調台灣經濟成長率，推升民眾購屋信心，尤其在自用、首購買方支撐下，2024年上半年房市延續2023年熱度，第一季全台六都會區買賣移轉6萬3,226棟，與2023年同期年增28.3%，創下自2012年來，13年來的次高紀錄。針對房價漲速太快，央行第二季祭出第六次房市管制，針對六都及新竹縣市第二戶購屋限貸六成，但打防力道薄弱，仍有許多投機性買盤推升房價，且預售屋強推低自備、免工程款，數千億資金買盤湧入，風險控管走樣，若政府放任房價持續飆漲，未來房貸將排擠其它消費，恐造成消費力降低，影響各行業的獲利，產生惡性循環，恐有房市風暴發生，政府應謹慎處理。2024年下半年美國利率政策未知，加上美國總統大選，以及央行是否有其他打房政策或升息等潛在陰影，加上新內閣上任需防範未來兩岸政經局勢出現變化，房市趨於保守盤整態勢。

   而根據聯徵中心資料，2023年房貸族年收入，100萬以下佔61.6%、100~200萬26.6%、200萬以上11.8%。可見房貸族有六成年薪未破百萬，成小資族的散戶天下，主因在於「新青安貸」的輕鬆低自備、寬限期延長激發了年輕族群購屋企圖心，但恐也誤導了不少自不量力的買家進場，甚至有投機性的買盤把預售市場當期貨操作，大舉操作槓桿，突顯市場超買現象，對未來房屋市場將造成不利的影響。

   目前正逢股市突破2萬的高點、加上景氣通膨以及台積電設廠議題、而預售屋禁轉、新青安貸等五大因素，都是讓買氣快速攀升的主因，但一旦『房地合一高課稅期』、『新青安貸寬限期』、『預售屋禁轉後成屋轉售』三大賣壓陸續到來時，市場極有出現可能反轉。市場估計「預售屋禁轉」2023年7月上路，依據成屋時程推算，投資買家的轉售潮將在2025年初湧現；「房地合一2.0」2021年上路， 5年以內課以35%~40%稅率，故賣壓將在2026年顯現；新青安貸2023年上路，寬限期5年，故賣壓將在2028年顯現。

   而自2024年4月3日發生花蓮強震，這波地震應該算是北部近30年最嚴重的一次，引起各界關注老屋耐震力問題，也凸顯都市更新及危老重建勢在必行的重要性；根據內政部統計，至2023年第四季止，全國房屋稅籍住宅的平均屋齡高達32年，若僅看屋齡25年以上住宅，數量也高達635萬4909宅，占比達69.1%。若僅統計六都與新竹縣市數據，以台北市平均屋齡達37.6年最高，且屋齡25年以上住宅占比也達79.2%，占比位居七都冠軍。加上台灣本身為地震頻發地區，其中北部台北盆地有火山以及土壤液化等問題，40年屋齡的老屋在台北市已經是常態，也成為全台改建最大一塊區域，尤其要趕上「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的容積獎勵、減免賦稅等危老條例獎勵，需要快馬加鞭，因獎勵將在2025年劃下句點。《危老條例》在2017年公布實施後，北台灣（包括雙北與桃園、新竹）危老推案量從2018年的8億元，一路逐年成長2021年站上1130億元，2023年來到最高點的1307.3億元；年增幅高達70％，是六年來最高記錄，其中雙北共占了88.7％。而2024年第一季北台灣危老推案量已超過400億元，台北市就占了九成以上，10億元以上的危老案都在台北市，證明台北市在這波危老重建中成為最大的受益者。隨著全台老屋數量逐年攀升，但天災無法預期，次為中央政府與地方政府地方更急需正視的問題。

公共工程建設是刺激經濟的重要手段，對於經濟困境，政府更需要擴大公共工程預算編列，以維持經濟成長，而政府推動「前瞻基礎建設計畫」，擴大全面性基礎建設投資，期望透過政府興建完善各種基礎設施，以強化民間投資動能，進而帶動整體經濟成長潛力，

公共建設是國家發展的引擎，短期具有刺激景氣、增加就業與內需的功能，長期更可蓄積資本存量，促進民間投資及改善國民生活品質。政府為加速公共建設投資，完善國家基礎設施，針對前景未明的經濟狀況，也希望加速公共建設推動以刺激景氣提振內需。

2024年整體公共建設計畫經費為7792億元，較2023年6787億元增加14.8％，也與原先規畫的6649億元上修了1143億元，經費規模創下歷史新高。

目前國內少子化問題嚴重，加上國內營造與建工程人才的缺口更大，尤其粗工、搬運、清潔、拆除等工作，加上模板、泥作等技術工等需要長時間磨練，又需風吹日曬非常辛苦，導致年輕人不願意做，而整個營建工程產業也出現年齡大斷層，幾乎都是中高齡的勞動者為主。目前勞動部也已放寬聘僱外籍移工標準，開放民間工程業者申請，但只能暫時紓解缺工問題，最根本的人力缺口，依舊仍然無解，這對營建業而言是個嚴重的警訊，值得政府與企業深思且勢必儘快解決為宜。