【都市計畫】大都更時代降臨

《建築週報 AI》試刊號 T01〔2026-10-24〕實務脈動

T01【都市計畫】大都更時代降臨

【都市計畫】大都更時代降臨：老屋更新的「街廓型」與「單棟型」戰略分流

摘要

台北市全面迎向「大都更時代」，透過主動劃定高達93處更新地區、擴增至1,214.26公頃，並配合「都更八箭」政策將老舊社區都更同意門檻降低至75%，全面加速老屋重建與居住安全。

• 更新地區擴增：北市府主動劃定93處公劃更新地區，總面積達1,214.26公頃，較以往大幅擴增。
• 降低同意門檻：劃定為更新地區後，都市更新的法定同意比例門檻降至75%，降低整合難度。
• 基層組織擴編：因應龐大的都更與建管業務壓力，北市府已拍板規劃進行組織擴編與增聘人力，以維持審查效率。

如果你想進一步了解，我可以為你說明：

• 台北市「都更八箭」包含哪些具體措施？

大都更時代

大都更時代是由臺北市政府率先喊出的都市計畫與防災戰略核心。隨著台灣「人老、屋老」的雙老危機加劇，政府透過大範圍主動公劃更新地區與法規鬆綁，試圖打破過去都更「整合難、審議慢」的僵局。 

本案在都市計畫變更與政策推動上的三大核心調整與實務影響如下：

核心調整：公劃範圍擴大與門檻調降 

• 公劃更新地區大幅擴增：臺北市政府公告「修訂臺北市都市更新地區暨擬定都市更新計畫案(第一階段)」，主動劃定 93 處更新地區，總面積達 1,214.26 公頃，較 2018 年增加了 559.26 公頃，將大量老舊社區直接納入都更火車頭。
• 同意門檻顯著調降：過往民間自行劃定都更單元需要極高的地主同意比例。如今劃定為法定公劃更新地區後，老舊社區推動都市更新的法定同意門檻直接降低至 75%，大幅降低建商與熱心地主在第一階段的整合難度。 
• 都更八箭政策配套：搭配臺北市都市更新處推出的「都更八箭」政策，從「降低門檻、加快審議、補助加碼」三管齊下，包含防災型都更、整建維護等，全面拉高容積獎勵與誘因。

都市更新與危老重建的體制動態

大都更時代雖然以大面積都市更新為主軸，但在實務上面對不同基地的空間限制，仍需與危老重建並行。兩者在都市計畫層面的本質差異如下：

比較項目	都市更新 (大都更主軸)	危老重建
基地規模	需達一定面積（通常 1,000 ㎡ 以上），有助於整體都市防災與公共設施配置。	無限制，小面積基地（如單棟老透天）亦可申請。
同意門檻	公劃地區調降至 75%，不需全數地主同意。	必須 100% 全體所有權人同意。
審議時程	需經都委會或都更審議會，程序較繁瑣，但政府已引入快軌機制。	流程簡便，多採行政審查，速度極快。
外部效應	著重都市景觀、人行道留設、開放空間等宏觀都市計畫。	屬於微觀的點狀重建，較難改變整體巷弄狹窄的結構。

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面臨的實務挑戰與最新發展

儘管都市計畫工具與容積獎勵給好給滿，大都更時代在推進時仍面臨關鍵的瓶頸：

1. 基層審議人力缺口：隨著大都更案件量與諮詢量暴增，基層公務員面臨極大審查壓力。臺北市政府已拍板將在年底前完成組織擴編，預計增聘逾百名人力以加速審議效率。 
2. 營建成本與分配糾紛：近年通膨導致工料雙漲，過去民間常誤以為能「一坪換一坪」的都更神話，在扣除營建成本與共同負擔後變得更加困難，地主與實施者（建商）常在權利變換階段陷入拉鋸。

【都市計畫】防災型都市更新：面對極端氣候的韌性城市規劃

 

《建築週報 AI》試刊號 T03〔2026-11-07〕實務脈動

T03【都市計畫】防災型都市更新：面對極端氣候的韌性城市規劃

面對暴雨洪澇與超大地震等極端氣候常態化，都市計畫思維正從單純的容積開發全面轉向低衝擊開發（LID）的防災型都更。

現行推動痛點在於老舊市區人口稠密、產權極度複雜，且公共基礎設施改建速度無法與氣候變遷的惡化速度相抗衡。

未來解方將重在結合三維全景地理資訊（GIS）推演災害潛勢，並透過都更誘因制度將海綿城市指標與避難綠帶強制納入空間規劃。

防災型都市更新

防災型都市更新是整合災害風險評估、耐震建築、智慧防災與海綿城市概念的規劃策略，旨在應對極端氣候與地震威脅，從規劃階段強化社區自主抗災與災後快速回復能力。 [1, 2]

核心規劃方向與策略

• 災害風險評估與分級：在規劃初期導入GIS與氣候變遷推估，標定淹水、土石流與強震高風險潛勢區。
• 耐震與結構強化：加速老舊、耐震能力不足建築物的重建，放寬特定時程老屋的容積獎勵與審議程序。
• 海綿城市與水患治理：落實「逕流分擔與出流管制」，在公有地、公園與校園增設滯洪池、移動式防水擋板與獨立截水系統。
• 智慧防災系統：整合微氣候監測、即時水位與地震警報，提升社區在面臨突發天災時的自主應變能量。 [1, 2, 3, 4, 5, 6]

相關實務與政策參考

• 臺北市等地方政府已陸續修訂 臺北市防災型都市更新細部計畫案，針對特定年代前建造且耐震不足的建物提供容積與程序誘因。

如果你想了解更具體資訊，我可以為你說明：

• 防災型都更的容積獎勵與申請條件
• 特定縣市（如臺北市或臺南市）的具體推動方案
• 海綿城市與防洪工程的實務作法

核心架構與實務推動重點

面對日益嚴峻的極端氣候（如暴雨、高溫、複合型災害），現代都市計畫已從傳統的「強韌防禦（如築高堤防）」轉變為「與災害共存的彈性調適」。

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一、 核心概念深度解說

1. 防災型都市更新（Disaster-Prevention Urban Redevelopment）

這是一種結合「空間重塑」與「防災減災」的都市更新手段。它不只是把舊房子蓋成新大樓，而是透過都市更新，解決老舊社區道路狹窄、缺乏避難綠地、消防車無法進出、以及建築物抗震能力不足等系統性風險。

2. 韌性城市規劃（Resilient City Planning）

韌性（Resilience）是指城市在遭受災害衝擊時，「承受傷害」、「快速復原」並「從中學習與轉型」的能力。核心哲學是「容許失敗，但能快速復原」，例如：允許部分公園在暴雨時暫時淹水（滯洪），以確保周邊住宅區不淹水。

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二、 核心推動重點（四大面向）

1. 建築物耐震與危老重建

• 耐震補強與重建：針對高地震風險區、土壤液化潛勢區內的老舊危險建築（如海砂屋、木造密集屋），引導其優先進行危老重建。
• 退縮建築與留設綠帶：更新後的建築必須向後退縮，留出寬敞的人行道，平時作為綠化景觀，災時則變為消防救災通道與緊急疏散空間。

2. 水環境的「逕流分擔」與「出流管制」

• 出流管制（私部門責任）：大型更新建案或公共工程，必須在基地內設計雨水貯留設施（如地下蓄水池、雨水花園），把雨水先留在大樓裡，不能直接排到水溝，減少都市排水系統的負擔。
• 逕流分擔（公部門責任）：政府在公共空間（如學校操場、公園、道路下）規劃滯洪空間，與河川共同承擔洪水。

3. 都市「海綿化」與微氣候調適

• 增加透水鋪面：人行道、廣場改用透水磚，讓雨水能滲入土壤，補注地下水並降低地表逕流。
• 緩解熱島效應：推動屋頂綠化、垂直綠化，並留設「都市風道」，利用風帶走城市熱量。

4. 系統性防災空間網路

• 避難據點規劃：更新時將大型公園、學校、體育館串聯，規劃為防災公園與長期避難收容所。
• 維生管線韌性：將電力、電信、水管等維生管線地下化或共同管道化，避免地震或風災時大規模中斷。

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三、 實務政策工具（以臺北市為例）

為了解決民間更新意願低、整合困難的問題，政府通常會釋出具體誘因：

政策工具	具體做法與目的
防災型都更專案獎勵	提供顯著的容積獎勵（例如符合特定防災標準、海砂屋、結構危險建築，給予額外容積），提高建商與地主的參與誘因。
程序簡化與快軌機制	針對具高風險的危老案件，縮短都市更新審議流程（如免除部分冗長程序），加速重建時程。
公辦都更引導	由政府主導窳陋、產權複雜但具備高度防災核心地位的地區（如整建住宅），強制介入規劃，建立示範韌性社區。

如果您想更深入探討，我們可以繼續聊：

• 建築基地如何設計雨水貯留與滯洪設施？
• 土壤液化潛勢區在都更時有哪些特殊的工法或法規要求？
• 什麼是都市更新中的防災通道管制？

【都市計畫】捷運軌道經濟與 TOD 導向都市更新開發

《建築週報 AI》試刊號 T02〔2026-10-31〕實務脈動

T02【都市計畫】捷運軌道經濟與 TOD 導向都市更新開發

軌道交通建設的快速推進，推動全台主要捷運節點全面轉向高強度的土地立體化複合開發。
然而，現行開發模式常面臨周邊老舊社區容積失衡、公共設施回饋不足，以及引發縉紳化現象的社會挑戰。
未來解方將重在結合容積獎勵政策與多層次立體步行系統，打造與周邊舊城區共榮的 TOD 韌性生活圈。

專題摘要  

核心架構與關鍵分析

• 當前趨勢（高強度開發）：伴隨軌道交通建設（如北捷、中捷、高捷及各路網延伸線）的推進，捷運站點周邊正全面轉向土地立體化複合開發（如：捷運共構大樓、聯合開發案）。
• 實務三大挑戰：
• 容積失衡：新開發案高度集中容積，導致周邊老舊社區在日照、通風或視覺上產生強烈對比與失衡。
• 公設回饋不足：高密度人口移入，但相對應的綠地、托育、長照或停車位等公共設施未能同步滿足。
• 縉紳化（Gentrification）：房價與地價因軌道經濟飆漲，導致原居住的低收入居民或在地老店因無法負擔成本而被迫遷出，破壞原有社會網絡。

未來策略與解方

• 政策工具：精準運用容積獎勵政策，將容積獎勵實質連結至公共利益（如：社會住宅、公托設施、綠建築等）。
• 空間設計：打造多層次立體步行系統（如：空中長廊、地下街、通廊天橋），打破站體與舊社區的實體隔閡。
• 終極目標：告別單點式的商業掠奪，轉向與舊城區共榮的 TOD 韌性生活圈。

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我們可以朝以下方向深入發展：

• 您需要針對這個主題加入台灣具體的實務案例（如：雙北雙子星、板橋新板特區、或台中高鐵娛樂城）嗎？
• 需要為這段摘要延伸出一篇更完整的論述文章或專家觀點訪談大綱嗎？
• 是否需要調整這段文字的文風或標題吸引力？

捷運軌道經濟與 TOD（Transit-Oriented Development，大眾運輸導向型發展） 是指以大眾捷運場站為核心，在周邊步行範圍內（通常為500公尺內）進行高強度、複合式的土地與都市更新開發。 

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一、 核心概念與運作機制

• 高密度與複合使用：在捷運站周邊整合住宅、辦公室、商場、旅館及公共服務設施，減少私家車依賴並節能減碳。
• 容積獎勵誘因：政府透過 容積獎勵 機制，鼓勵民間與開發商在捷運場站周邊投入老舊房舍重建或都市更新，提高土地利用效益。
• 財務與公共回饋：開發商取得容積回饋的同時，需提供一定比例的樓地板面積或代金給政府（例如台北市TOD專案要求回饋50%），作為社會住宅、托育或公益設施使用。

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二、 軌道經濟與都更的效益

• 提升資產價值：結合捷運人流與商業機能，帶動周邊商辦、零售與房地產價值極大化。
• 改善城市容貌：透過都市更新與危老重建，翻新老舊、低矮或具防災隱憂的窳陋建物。
• 健全地方財政：捷運聯合開發（聯開案）與都更創造的稅收與土地增值，可挹注大眾運輸建設的本利與財務永續。

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三、 台灣主要城市代表案例

• 台北市：
• 士林捷運站TOD案：結合購物商場、多功能辦公會議廳、飯店與停車場的複合式大樓，預計於2028年2月完工。
• 南港雙星與東區門戶計畫：以高密度軌道節點串聯產業總部與轉運機能。 
• 新北市：
• 十四張站暨南機廠聯開案：投資約985億元，規劃萬坪以上商場與立體化動線。
• 莒光站開發案與多條環狀線/機捷沿線商辦聚落。
• 台中市：
• 結合捷運綠線、藍線與高鐵台中站（如高鐵娛樂購物城「第一大天地」與水湳經貿園區），由平面擴張轉向垂直型軌道經濟。
• 高雄市：
• 結合半導體與科技廊道，如左營高鐵科技之心、凹子底聯開案、以及亞灣區與高雄車站周邊公辦都更。 

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四、 面臨的潛在挑戰

• 仕紳化（Gentrification）：捷運站周邊生活機能提升會導致地價與租金上漲，可能使原有低收入或弱勢族群因負擔不起而遷出。
• 環境與交通負荷：高密度開發若缺乏周全的交通動線規劃，可能在尖峰時段造成周邊道路與車流壅塞。

如果您想進一步了解，我們可以探討：

• 特定縣市（如台北、台中、高雄）的詳細TOD容積獎勵法規
• 捷運聯開案與一般都市更新權利變換的具體差異
• 某個特定捷運站點周邊的開發規劃

請問您關心的是哪一個面向或區域？

⊙工程技術顧問公司（都市計畫）

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6724677235曾軍瑜換發石澗工程顧問有限公司工程技顧登字第001412號109/08/10

6823644638鄭正旻換發龍邑工程顧問股份有限公司工程技顧登字第000219號109/04/20

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7228573653林正萬許可變更董事興利工程顧問股份有限公司工程技顧登字第000964號108/12/11

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8028961160沈子霖換發邑菖工程顧問有限公司工程技顧登字第000981號107/04/23

8154759965蔡佳錚許可變更承新工程顧問有限公司工程技顧登字第001361號107/03/20

8224264945林麗芳換發茂霖工程顧問有限公司工程技顧登字第001015號107/03/15

8327467991孫延淵換發友義開發顧問有限公司工程技顧登字第000927號107/01/25

8454040275謝長潤許可變更基典工程顧問股份有限公司工程技顧登字第001304號106/11/29

8527342043陳大引換發開新工程顧問股份有限公司工程技顧登字第000749號106/10/16

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113 52861628金石聲註銷金鼎工程顧問有限公司工程技顧登字第000255號097/06/26

114 79991835許勝博換發新見國際設計規劃顧問有限公司工程技顧登字第000582號097/01/04

115 28211358王佩模換發奇模工程有限公司工程技顧登字第000885號096/05/30

116 89657232古昌杰換發達觀工程顧問有限公司工程技顧登字第000292號095/07/04

117 86103429林豐澤撤銷或廢止登記派克工程顧問有限公司工程技顧登字第000425號094/07/13 

118 89943691郭立柱撤銷或廢止登記清寰管理顧問股份有限公司工程技顧登字第000298號094/07/13

119 05702894羅克爔核發城鄉工程顧問有限公司工程技顧登字第000798號094/07/06

120 16981556吳榮珠換發峻超工程顧問有限公司工程技顧登字第000029號094/06/15 

121 86312782王新礎註銷欽聯工程顧問有限公司工程技顧登字第000003號094/05/12

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工程技術顧問業（包含都市計畫科之工程技術事項）2021年2月 

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