　GUIDEPAGES: 【都市計畫】大都更時代降臨

2026年9月28日星期一

《建築週報 AI》試刊號 T01〔2026-10-24〕實務脈動

T01【都市計畫】大都更時代降臨

【都市計畫】大都更時代降臨：老屋更新的「街廓型」與「單棟型」戰略分流

摘要

台北市全面迎向「大都更時代」，透過主動劃定高達93處更新地區、擴增至1,214.26公頃，並配合「都更八箭」政策將老舊社區都更同意門檻降低至75%，全面加速老屋重建與居住安全。

如果你想進一步了解，我可以為你說明：

大都更時代

大都更時代是由臺北市政府率先喊出的都市計畫與防災戰略核心。隨著台灣「人老、屋老」的雙老危機加劇，政府透過大範圍主動公劃更新地區與法規鬆綁，試圖打破過去都更「整合難、審議慢」的僵局。 [1, 2]

本案在都市計畫變更與政策推動上的三大核心調整與實務影響如下：

核心調整：公劃範圍擴大與門檻調降

公劃更新地區大幅擴增：臺北市政府公告「修訂臺北市都市更新地區暨擬定都市更新計畫案(第一階段)」，主動劃定 93 處更新地區，總面積達 1,214.26 公頃，較 2018 年增加了 559.26 公頃，將大量老舊社區直接納入都更火車頭。 [3, 4]
同意門檻顯著調降：過往民間自行劃定都更單元需要極高的地主同意比例。如今劃定為法定公劃更新地區後，老舊社區推動都市更新的法定同意門檻直接降低至 75%，大幅降低建商與熱心地主在第一階段的整合難度。 [2, 5]
都更八箭政策配套：搭配臺北市都市更新處推出的「都更八箭」政策，從「降低門檻、加快審議、補助加碼」三管齊下，包含防災型都更、整建維護等，全面拉高容積獎勵與誘因。 [6, 7]

都市更新與危老重建的體制動態

大都更時代雖然以大面積都市更新為主軸，但在實務上面對不同基地的空間限制，仍需與危老重建並行。兩者在都市計畫層面的本質差異如下：

比較項目	都市更新 (大都更主軸)	危老重建
基地規模	需達一定面積（通常 1,000 ㎡以上），有助於整體都市防災與公共設施配置。	無限制，小面積基地（如單棟老透天）亦可申請。
同意門檻	公劃地區調降至 75%，不需全數地主同意。	必須 100% 全體所有權人同意。
審議時程	需經都委會或都更審議會，程序較繁瑣，但政府已引入快軌機制。	流程簡便，多採行政審查，速度極快。
外部效應	著重都市景觀、人行道留設、開放空間等宏觀都市計畫。	屬於微觀的點狀重建，較難改變整體巷弄狹窄的結構。

面臨的實務挑戰與最新發展

儘管都市計畫工具與容積獎勵給好給滿，大都更時代在推進時仍面臨關鍵的瓶頸：

基層審議人力缺口：隨著大都更案件量與諮詢量暴增，基層公務員面臨極大審查壓力。臺北市政府已拍板將在年底前完成組織擴編，預計增聘逾百名人力以加速審議效率。 [8]
營建成本與分配糾紛：近年通膨導致工料雙漲，過去民間常誤以為能「一坪換一坪」的都更神話，在扣除營建成本與共同負擔後變得更加困難，地主與實施者（建商）常在權利變換階段陷入拉鋸。 [9]

若您想進一步評估特定區域的都更效益，請問：